Bem, agora que estamos começando a nos acostumar com a vie du banlieue, está sobrando um pouco de tempo para atualizar o blog. Assim, gostaria de dedicar este longo post à descrever detalhadamente a nossa experiência na compra de nossa casa. Nao somos especialistas no mercado imobiliàrio canadense ou québecois, mas vamos apenas compartilhar o que funcionou e o que nao funcionou para nós, a fim de podermos ajudar a todos os que estao vindo ou que já estao aqui e procuram comprar algo para morar.
Resolvemos dividir didaticamente a nossa busca em tópicos para facilitar o entendimento. Vamos lá!
1. Decidir comprar uma casa. Vale a pena? Bem, a gente vem do Brasil com um sentimento fortíssimo de que aluguel é dinheiro jogado fora, que temos que ter um teto para morar, nossos pais sempre nos ensinaram isso. No Brasil, eu tinha tanto medo de dívida que compramos nossa casa financiada em 10 anos e pagamos ela em 5 para nao ficar devendo. Aqui no Canadá a coisa funciona diferente. Nao existe um pensamento tao enraizado dizendo que "o aluguel é dinheiro jogado fora" ou que "é melhor ter uma casa própria". Muitas famílias moram de aluguel por muitos anos sem problema nenhum. Todos os problemas do imóvel sao de responsabilidade do landlord/concièrge (locador) e normalmente você tem a possibilidade de morar muito mais perto do centro de Montréal ou de estaçoes de metrô ou ônibus importantes. Se você compra uma casa, você passa a ser responsável por toda a manutençao, e os serviços aqui sao caríssimos. Normalmente, as melhores casas e que sao mais em conta ficam longe do centro. Além disso, o financiamento é a juros baixos (2.9 a 3.5% ao ano) e o prazo chega até 25 anos. Entao, o valor do imóvel mensal é como se fosse um aluguel. Claro que o valor pago neste caso vai para o seu patrimônio, mas a decisao a ser tomada depende dos valores de cada um. No nosso caso, a decisao foi sendo tomada aos poucos, à medida que fomos conhecendo o processo de aquisiçao de uma casa à partir da experiência de nossos amigos;
2. Conheça os lugares e defina suas preferências: Onde vamos morar? Essa decisao já implica em ter bem claro o que cada um espera de um lugar para morar. Precisa ser perto de transporte público? Quanto tempo se leva para ir ao centro? Onde será a escola das crianças? Como eles irao para a escola? Como iremos para o trabalho? Tem engarrafamento crítico na ida/volta para o centro? Queremos uma casa, um condo (prédio). Como é a vizinhança do lugar? Tem imigrantes de outros países? Existem centros de lazer? Piscina pública, etc. etc. etc. Todas as questoes sao importantes, pois passaremos muito tempo nesta casa. Nós fomos indo atrás de opinioes de amigos, vimos casas em vários lugares, durante um ano: Pierrefonds, Ile-des-Perreaux, St Laurent, Brossard, Longueuil, Candiac, Ville Mont-Royal, etc. Tome tempo para conhecer os lugares. Nao compre se nao estiver 100% satisfeito com o lugar. Pesquise, pesquise, pesquise. Sites como Remax, Realtor, Sutton, Royal le Page, estao cheios de anúncios em vários lugares. E finalmente, defina também suas preferências em relaçao ao imóvel. Nós queríamos uma casa détaché (casa normal, separada das outras, com terreno, grama, jardim, etc), com 4 quartos no mesmo andar, subsolo acabado (normalmente você tem que construir o sub-solo na maioria das casas) e garagem (mais difícil de encontrar que no Brasil);
3. Contrate um agente imobiliário: Courtier Immobilier/Real Estate Agent. Gente, isso é importantíssimo! O processo de busca de uma casa fica bem mais fácil com a contrataçao de um agente. No processo de compra, o agente imobiliário nao cobra absolutamente nada de você. Isso porque a comissao dele será paga pelo vendedor da casa que você comprar. Se você nao tiver agente, o vendedor vai pagar toda a comissao ao agente dele (que é obrigatório). Se você tiver um agente, a comissao do vendedor será dividida entre os agentes do vendedor e do comprador. Assim, contrate alguém para lhe ajudar. Isso para nós fez toda a diferença! Conhecemos um casal de agentes onde ela é brasileira e nos ajudaram muito em todo o processo. Desde a busca da casa, onde a gente enviava casas que achávamos nos sites e eles agendavam visitas, até a assinatura da venda no Notário, estiveram sempre conosco. Às vezes, simplesmente dizíamos: "olha, queremos ver casas em tal lugar" e eles enviavam uma lista com fotos, detalhes, pra gente escolher. Porém, atençao: uma vez que você escolheu o agente, você tem que fazer tudo com ele. Cada visita, cada passo: eles têm que estar junto. Vale a pena.
4. Visite as casas: essa parte é meio chata. A gente tinha os finais de semana para fazer as visitas. Agendávamos com o agente e muitas vezes quando chegávamos na casa, só de olhar a gente já dizia: "ai, nem vale a pena entrar". Porém, os agentes também estavam là e tinhamos que fazer valer a visita. Durante a visita, normalmente a gente olha tudo o que a gente quer e vai perguntando aos nossos agentes as nossas dúvidas. Entao, os nossos agentes perguntam para o agente deles ou para o proprietário o que queremos saber. Nós notamos que os nossos agentes nao gostavam que a gente falasse direto com os proprietários. Enfim... minha dica é: seja com o seu agente, seja direto com o proprietário, nao deixe de perguntar tudo o que quer saber: aquecimento elétrico ou à gás, sub-solo acabado, se vao deixar a mobília, como sao os vizinhos, qual o valor dos impostos anuais a pagar(normalmente já aparece no anúncio da casa no site), quanto ela paga de conta de luz, se tem ônibus perto, e outras coisas que podem ser importantes para cada um. Outra coisa importante que acabamos descobrindo aqui foi sobre a pirita. É um minério que é utilisado na fabricaçao da alvenaria do sub-solo das casas mais antigas. Quando umidificada a pirita incha e as paredes do sub-solo racham. Entao, sempre é bom perguntar sobre o nível de pirita no sub-solo.
5. Quanto vou Pagar pela Casa? Você precisa fazer o cálculo exato de quanto vai pagar pela casa, para saber se terá grana para bancar uma proposta. E o valor a pagar é mais caro do que o valor da casa. Vamos analisar em um exemplo onde uma casa custe 100 mil dólares, sempre tomando por base o pior caso. Considere também pelo menos mais 5% do valor da casa para gastar na mudança, reformas e pequenos consertos antes de mudar.
5.1. Downpayment/Mise de Fonds: este é o valor de entrada da casa. O mínimo que você pode dar é 5% do valor da venda. No exemplo, seria 5 mil dólares. No entanto, se a sua entrada for menor que 20% do valor da casa, você será obrigado a fazer um seguro-financiamento, pois o banco acha que você tem grandes possibilidades de dar o calote. O seguro-financiamento é um valor a ser calculado pelo banco quando você fizer a proposta. Gira em torno de 2 a 3% do valor da casa. Além disso, tem os impostos sobre o seguro-financiamento (em torno de 12 a 13%). Assim, no exemplo, teremos:
- Downpayment/Mise de Fonds 5% = 5.000,00
- Seguro-financiamento = 3.000,00
- Impostos sobre o Seguro-financiamento = 390,00
- O valor da casa já está em 103.390,00
5.2. Inspetor: durante a negociaçao, se você se interessar por uma casa, você terá que pagar um inspetor para verificar o estado da casa. O inspetor faz uma visita à casa junto com o seu agente e você, claro, e ele verifica todos os problemas e também as coisas boas da casa. Normalmente o trabalho do inspetor serve para detectar problemas graves que podem ter valor de conserto avaliado e serem usados como moeda de troca na negociaçao. Por exemplo: o inspetor pode descobrir infiltraçao de água no sub-solo e o conserto ser avaliado em 15 mil dólares. Assim, você pode fazer uma proposta na casa dizendo que paga 85 mil ou você quer o problema resolvido. Normalmente, este inspetor custa em torno de 500 a 700 dólares e nao é obrigatório, mas altamente recomendado. O trabalho dele é documentado em relatório bem legal. O valor da casa já está em 104.090,00
5.3. Notário: os contratos de venda e financiamento sao assinados no Notário (algo semelhante ao cartório no Brasil). No dia da assinatura da venda, nornalmente 1 a 2 meses depois da assinatura da proposta, você terá de pagar o notário, pelo serviço de preparaçao e intermediaçao dos contratos. O valor fica em torno de 1.100 a 1.500 dólares (eita dinheirinho fácil). O valor da casa já está em 105.590,00
5.4. Imposto Municipal e Escolar: sao os impostos que os proprietários pagam todo ano na prefeitura pelos serviços de coleta de lixo, fornecimento de água tratada, polícia, e as escolas públicas. Se o antigo proprietário já pagou algum destes dois impostos, você terá de lhe devolver o valor da parte correspondente ao resto do ano em que você for morar na casa. O valor depende muito de cada lugar e normalmente está especificado no anúncio da venda da casa no site. No nosso caso, o valor dos impostos estava em torno de 2.100,00. Porém, isso varia muito. Nos anos seguintes, você será responsável por pagar este valor. O valor da casa já está em 107.690,00. Ah! se você for o comprador de uma casa nova, você também terá de pagar os impostos TPS e TVQ (GST e HST), que giram em torno de 12 a 13%. Se a casa for usada, o seu antigo proprietário já os pagou e colocou com certeza no preço da venda.
5.5. Seguro da Casa: você nao consegue fazer um financiamento se a casa nao estiver segurada. Assim, obtenha cotaçoes de seguro de antemao com um corretor de confiança para a casa que você deseja. Um seguro vai de 500 a 700 dólares, dependendo das condiçoes da casa, idade e dispositivos contra incêndio e roubo presentes, e pode ser parcelado. O valor da casa já está em 108.390,00
5.6. Imposto de Bem-Vinda: já tá com saudades do Brasil? Este é o imposto pago por se entrar em uma casa. Algo como o ITBI do Brasil. O cálculo do imposto de bem-vinda é assim:
- 0,5% sobre os primeiros 50 mil dólares do valor da venda;
- 1% sobre o restante do valor até 200 mil dólares;
- 1,5% sobre o valor restante.
No nosso exemplo, a casa de 100 mil dólares teria um imposto de:
- 50000 X 0,5% = 250,00 mais
- 50000 X 1% = 500
- Total 750,00
O valor da casa ficou em 109.090,00.
6. Faça uma proposta: se você gostar de alguma casa, você deve pedir ao seu agente que prepare uma Offre d'Achat (oferta de compra) este é um documento legal onde você concorda em pagar um valor X pela casa, com entrada de Y% e o restante financiado em N anos. Esta proposta preparada em conjunto entre você e o seu agente e é enviada pelo seu agente ao agente do vendedor. Se os vendedores nao toparem, eles podem enviar uma contra-proposta ou simplesmente dizer que nao aceitam. No nosso caso, eles enviaram uma contra-proposta e nós aceitamos. Se os vendedores toparem, eles enviam, também através dos agentes, um documento de aceite da proposta e daí você tem que rebolar para conseguir o dinheiro da entrada e o financiamento. Normalmente, você tem de 1,5 a 2 meses para trabalhar esses valores.
7. Obtenha um financiamento aprovado: para aprovar o financiamento, você deve ir a uma instituiçao bancária daqui do Québec ou mesmo internacional e provar que você tem condiçoes de emprestar o dinheiro. O HSBC que eu usava no Brasil disse que simplesmente nao tinha esse tipo de serviço. Assim, os nossos agentes de compra nos indicaram a analista hipotecária da confiança deles, que trabalha no banco Desjardins. Os prazos de financiamentos variam até 25 anos e a frequência de pagamento pode ajudar a reduzir o capital principal a ser pago, simplesmente porque existem mais semanas no ano do que meses a pagar. Por exemplo. Um pagamento mensal será efetuado em 12 parcelas anuais. No entanto, um pagamento semanal será feito em 52 parcelas, e existem meses com mais de 4 semanas. Assim, se reduz um pouco mais no pagamento mais frequente. Esta reduçao pode chegar até 3 anos no final das contas. A análise do crédito foi difícil, pois apesar de termos 1 ano e meio de contas pagas em dia e cartao de crédito, simplesmente eles nao encontraram nosso histórico de crédito no Equifax e TransUnion. Entao, tivemos de enviar um monte de extratos bancários do últimos meses, holerites, cartas no nosso locador dizendo que pagamos em dia, etc. Foi aprovado. O banco envia entao para o Notário os dados do financiamento aprovado. Na hora da assinatura do financiamento no banco você paga os impostos sobre o seguro-financiamento. Para conseguir clientes, eles fazem de tudo e tem que pechinchar. O Desjardins por exemplo nos deu 800 dólares para ajudar no Notário. Legal, né?
8. Vá ao notário assinar os papéis: finalmente, é hora de virar latifundiário do Canadá. Sao duas visitas ao Notário. Na primeira, só vocês, os compradores, vao até o Notário para revisar todos os dados que serao assinados e pagar o valor dos serviços de Notário. O valor deve ser pago em Traite Bancaire/Bank Draft, que é um cheque que o banco emite em nome do sacador, tipo um cheque administrativo. Na segunda visita, você, os vendedores, seus respectivos agentes, assinam tudo na frente do Notário, paga-se os impostos municipais e escolares devidos, e voilà! Você virou o mais novo dono de casa do pedaço.
Claro que além do que foi detalhado aí, existem também outras coisas que variam de negócio para negócio. Por exemplo, no nosso caso, a gente fez uma oferta pelas máquinas de lavar/secar deles e ficamos com elas em casa. Também fizemos uma visita para aprender a mexer na piscina e vários outros contatos. Esperamos que este post ajude aos pretendentes compradores.
E vamos seguindo com passos firmes de quem sabe onde quer chegar!
Abraçao e a Paz
